Πόσο πιο ξεκάθαρα;

Η ερώτησή μας, απλή και κατανοητή: «Δες το παρακάτω κείμενο και κάνε μια ανάλυση σε βάθος, ως προς το αν είναι μια συμφωνία δίκαιη, τίμια και ισορροπημένη».

Ιδού τα αποτελέσματα:

Γενικά σχόλια

• Ισορροπία: Το κείμενο τείνει καθαρά υπέρ ΑΣ ΠΑΟΚ στη φάση κατασκευής (βαριές εγγυήσεις, escrow 100%, ποινικές ρήτρες, δικαιώματα καταγγελίας).
•  
• Δίκαιο/τίμιο: Για τον ΑΣ είναι ισχυρό και προνοητικό. Για ΠΑΕ/SPV είναι βαρύ και δυνητικά μη βιώσιμο (escrow 100% + performance bonds 100% + μεγάλες ρήτρες). Θα δυσκολέψει τη χρηματοδότηση και μπορεί να καθυστερήσει το έργο.   
•  
• Ορθότητα: Υπάρχουν δομικά κενά (λειτουργία/συντήρηση μετά την παράδοση, ασφάλειες, αλλαγές/αναθεωρήσεις κόστους, force majeure, archeology/utility relocations, change orders, μηχανισμοί επίλυσης τεχνικών διαφορών, DLP/εγγύηση καλής λειτουργίας, ευθύνη ελαττωμάτων, CAPEX–OPEX όρια κ.ά.). Υπάρχουν ασυνέπειες και ημερομηνίες/προθεσμίες πολύ «σφιχτές».

Βαρύτητα υποχρεώσεων:

• Escrow 100% + performance bonds 100%: διπλή εξασφάλιση, πρακτικά υπερβολική. Τράπεζες δύσκολα εκδίδουν PB στο 100% με παράλληλο πλήρες escrow. Συνήθως: χρηματοδότηση + PB ~10-20% του συμβατικού ποσού ή/και parent company guarantee.
•  
• Καθυστέρηση: 1.000.000€/μήνα (έως 3 μήνες) ανά milestone + μετά κατάπτωση υπολοίπου εγγυητικών (4.6.2) Πολύ αυστηρό — κινδυνεύει να «σπάσει» το cashflow με μικρές διολισθήσεις.
•  
• Καμία αποζημίωση για ήδη εκτελεσθείσες εργασίες σε καταγγελία λόγω παραβάσεων (4.6.4): μη συμβατό με πρακτικές FIDIC/PPPs—μεγάλος αποτρεπτικός παράγοντας για σοβαρούς εργολήπτες/δανειστές.
•  
• Ποινική ρήτρα 10.000.000€ αν δεν συναφθεί η Κύρια Σύμβαση από υπαιτιότητα ΠΑΕ/SPV (5.2), και 50.000.000€ για άρση ΠΔ (3.8): υπερβολικά ογκώδης χωρίς cap στο συνολικό liability.
•  
• Υποχρέωση μεταστέγασης όλων των τμημάτων/γραφείων & προσωρινού γηπέδου (3.4–3.6): σωστό για συνέχεια δραστηριοτήτων, αλλά μεγάλο, ανοιχτό ρίσκο κόστους/εγκρίσεων, χωρίς ανώτατα όρια.
•  
• Εγγυητική ευθύνη ΠΑΕ εις ολόκληρον (4.7) ακόμη και σε λύση/πτώχευση SPV: πολύ βαρύ για ισολογισμό μιας ΠΑΕ.
•  

Συμπέρασμα για ΠΑΕ/SPV: Η δομή είναι υπερ-ασφαλιστική υπέρ ΑΣ και θα δυσκολέψει την προσέλκυση εργολάβων/τραπεζών.

Ιδού μια αναλυτική, καθαρή λίστα των σημείων που είναι εις βάρος της ΠΑΕ / SPV, μαζί με σχόλια αξιολόγησης για το καθένα: πόσο βαρύ είναι, γιατί είναι προβληματικό, και τι νομικό/οικονομικό αποτέλεσμα έχει:

Για το «Έργο» (τεχνικό/χρονοδιάγραμμα/νομιμότητα)

Κυριότερα κενά:

• Προθεσμίες: πολύ σφιχτές (π.χ. 3.1/3.2 με συγκεκριμένες ημερομηνίες 2026). Ρίσκο νομικών/διοικητικών καθυστερήσεων (Εφορεία Αρχαιοτήτων, ΥΔΟΜ, κυκλοφοριακές μελέτες κ.λπ.). Χρειάζεται ρεαλιστική buffer + σαφή «stop-the-clock» triggers.
•  

Πόσο «δίκαιο/ισορροπημένο» είναι;

• Για ΠΑΕ/SPV: Με τα σημερινά δεδομένα αγοράς, δεν είναι ισορροπημένο. Η σωρεία εγγυήσεων/escrow/ρήτρων πιθανόν να το καταστήσει ανεφάρμοστο χρηματοοικονομικά, ιδίως αν δεν υπάρχει από πριν πλήρης ίδια χρηματοδότηση.
•  

Συγκεκριμένες προτάσεις βελτίωσης

Κεφάλαιο Χρηματοδότησης & Εγγυήσεων

• Μετασχηματισμός 4.5–4.6:
  • Αντί για escrow 100%, ορίστε συνδυασμό: (i) PB 10–20% του συμβατικού ποσού, (ii) Parent Company Guarantee της ΠΑΕ μέχρι X%, (iii) σταδιακή τροφοδότηση escrow ανά milestone, (iv) retention 5–10% στις πιστοποιήσεις.
  •  
  • Εισαγωγή cap συνολικής ευθύνης (aggregate liability cap) π.χ. 100–120% της συμβατικής αξίας, εξαιρώντας δόλο/ασφάλειες.
  •  
  • Πρόβλεψη step-in rights δανειστών (αν χρηματοδοτηθεί το SPV).
  •  
• Πλήρη ρήτρα Force Majeure (τυποποιημένη), όχι επιλεκτικές εξαιρέσεις (Ρωσία).
•  
• Archaeology/Utilities: χρειάζεται σαφής και δίκαιη κατανομή ρίσκου, time & cost relief.
•  
• Ενσωματώστε αιτιολογημένες παρατάσεις για διοικητικές/δικαστικές καθυστερήσεις εκτός ελέγχου.
•  
• Μετατρέψτε τις «ημερομηνίες-καρφιά» (2026/2027) σε σχετικές προθεσμίες (π.χ. Χ μήνες από έκδοση τάδε έγκρισης).
•  
• Ορίστε τύπο μαθηματικού τύπου για μείωση χρόνου παραχώρησης και αντίστοιχη αύξηση τ.μ. ΑΣ (όχι «αναλογικά» γενικώς).
•  

Ετυμηγορία

• Ως βάση εκτελέσιμης Κύριας Σύμβασης: θέλει σημαντική εξισορρόπηση και τεχνική ωρίμανση· αλλιώς είναι υπερβολικά βαρύ για ΠΑΕ/SPV και πιθανόν ανεφάρμοστο χρηματοδοτικά."

Η ανάλυση που επιχειρήθηκε, και τα αποτελέσματα που έφερε, μάλλον δεν αλλάζει την εικόνα που ήδη είχαν όλοι σχηματίσει. Πόσο πιο κατανοητά να γίνουν ορισμένα πράγματα;

Αναμένουμε τα επόμενα επεισόδια της πολύ καλά σκηνοθετημένης παρωδίας. Και όπως λέει και μια ψυχή, εμείς παραθέτουμε τα δεδομένα - και τα σχόλια τεχνητής νοημοσύνης. Τα συμπεράσματα, είναι δικά σας.